L’apport de bien et la vente de bien dans une Société Civile Immobilière (SCI) sont deux opérations distinctes aux implications juridiques, fiscales et comptables différentes.
1. Apport de bien dans une SCI
L’apport consiste à transférer un bien immobilier à la SCI en échange de parts sociales.
✅ Caractéristiques :
- Nature : Il s’agit d’un transfert de propriété du bien au profit de la SCI contre des parts sociales attribuées à l’apporteur.
- Formalités : L’apport doit être mentionné dans les statuts de la SCI et nécessite généralement un acte notarié si un bien immobilier est concerné.
- Fiscalité :
- Si l’apporteur est une personne physique, l’apport peut être exonéré de droits d’enregistrement, sauf s’il y a prise en charge d’un passif par la SCI.
- Si l’apporteur est une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, il peut bénéficier d’un régime spécial de sursis ou d’exonération d’imposition sur les plus-values.
- Effets : L’apporteur devient associé et détient des parts sociales correspondant à la valeur de son apport.
📌 Cas particuliers :
- Apport en pleine propriété : Le bien est entièrement transféré à la SCI.
- Apport en nue-propriété ou usufruit : Seule une fraction des droits sur le bien est transférée.
2. Vente de bien à une SCI
La vente consiste à céder un bien immobilier à la SCI moyennant un prix en numéraire.
✅ Caractéristiques :
- Nature : Le propriétaire vend son bien à la SCI, qui doit le payer immédiatement ou via un crédit.
- Formalités : Acte notarié obligatoire.
- Fiscalité :
- Pour le vendeur : Il peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière si le bien a pris de la valeur depuis son acquisition.
- Pour la SCI : Si elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle ne pourra pas amortir le bien comptablement. Si elle est à l’impôt sur les sociétés (IS), elle pourra amortir l’actif immobilier.
- Droits d’enregistrement : 5,80 % en moyenne du prix de vente, payés par la SCI.
- Effets : La SCI devient propriétaire du bien, mais l’ancien propriétaire ne reçoit pas de parts sociales en contrepartie (sauf s’il réinvestit les fonds pour les souscrire).
Quand choisir l’apport plutôt que la vente ?
- Apport si vous voulez intégrer un bien dans une SCI sans taxation immédiate et recevoir des parts sociales.
- Vente si vous souhaitez récupérer de l’argent et ne pas être forcément associé dans la SCI.
Si votre objectif est d’intégrer un bien dans une SCI familiale, l’apport est souvent plus avantageux, surtout en matière de transmission et d’optimisation fiscale.
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