Lorsque vous êtes entrepreneur et que vous possédez un immeuble que vous utilisez pour votre activité, mais que celui-ci n’est pas inscrit dans le bilan de votre entreprise, cet immeuble est considéré comme faisant toujours partie de votre patrimoine personnel. En d’autres termes, même si vous vous en servez pour votre activité, il est juridiquement perçu comme un bien personnel et non un actif de l’entreprise.
👉 Que se passe-t-il si vous décidez d’inscrire ce bien dans le bilan de votre entreprise en cours d’activité ?
Si, après un certain temps d’exploitation, vous choisissez d’intégrer cet immeuble au bilan de votre entreprise, la réglementation fiscale vous autorise à le faire en prenant en compte sa valeur réelle à la date d’inscription.
💡 Application concrète pour la location meublée
Prenons un cas fréquent : vous possédez un bien immobilier que vous louiez auparavant nu (sans meubles) et que vous décidez maintenant de louer en meublé sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
➡️ À ce moment-là, vous devez inscrire ce bien dans votre bilan comptable à sa valeur réelle, c’est-à-dire la valeur du marché au jour où il change d’affectation (passage de la location nue à la location meublée).
💰 Pourquoi est-ce intéressant ?
Parce que, une fois inscrit dans votre bilan, cet immeuble peut être amorti, c’est-à-dire que vous pouvez déduire progressivement une partie de sa valeur des résultats imposables de votre activité, réduisant ainsi votre imposition.
📌 Attention : Seule la valeur du bâtiment est amortissable. Le terrain, lui, ne l’est pas.
🚨 Qu’en est-il des impôts et des plus-values ?
Bonne nouvelle ! Cette inscription à la valeur réelle ne déclenche aucune taxation immédiate au titre des plus-values. En effet, les immeubles loués sous le régime du LMNP relèvent des règles fiscales des plus-values des particuliers, et non des plus-values professionnelles, qui sont souvent plus lourdes fiscalement.
✅ Conclusion :
Si vous passez d’une location nue à une location meublée sous le régime LMNP, vous pouvez :
- Inscrire l’immeuble à sa valeur réelle au bilan de votre entreprise,
- Amortir sa valeur (hors terrain) et ainsi réduire votre imposition,
- Ne pas générer de plus-value taxable immédiatement, car vous restez sous le régime des plus-values des particuliers.
C’est donc une stratégie fiscale et comptable particulièrement intéressante pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier tout en maîtrisant votre imposition.
