Passer d’une location nue à une location meublée est une démarche stratégique qui peut optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier tout en offrant des avantages fiscaux significatifs. Je vous propose une explication détaillée des obligations, bénéfices et avantages associés à cette transition.
1. Obligations liées à la location meublée :
Pour que votre bien soit considéré comme meublé, il doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son entrée. La liste des équipements (12) obligatoires comprend notamment :
- Une literie avec couette ou couverture,
- Des rideaux ou volets aux fenêtres,
- Des plaques de cuisson,
- Un réfrigérateur,
- Des ustensiles de cuisine,
- Une table et des chaises,
- Des étagères de rangement,
- Des luminaires.
Cette liste est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
2. Bénéfices fiscaux de la location meublée :
La location meublée offre des avantages fiscaux notables, notamment :
- Amortissement du bien et du mobilier : Contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le bien immobilier ainsi que son mobilier. L’amortissement est une charge déductible qui permet de répartir le coût d’acquisition du bien et de son mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi votre base imposable. Par exemple, le bien immobilier peut être amorti sur une durée de 30 à 50 ans, tandis que le mobilier et les équipements peuvent l’être sur une période de 5 à 10 ans.
- Régime fiscal avantageux : Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Cela permet de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, notamment en matière d’amortissement.
Attention, depuis la loi de finance 2025, votre plus-value tiendra compte des amortissements pratiqués et par conséquence, plus la durée de détention sera importante plus la valeur d’achat de votre bien sera basse (valeur d’achat – montant des amortissements pratiqués).
Enfin, sachez que vous pourrez bénéficier du régime des plus values des particuliers avec des abattements calculés ainsi pour l’impôt sur le revenu :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
Et comme ci-après pour les prélèvements sociaux :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
- Déduction des charges : Toutes les charges liées à l’activité de location meublée sont déductibles, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les frais de notaire lors de l’acquisition du bien.
3. Démarches à suivre pour la transition :
Pour passer d’une location nue à une location meublée, les étapes suivantes sont recommandées :
- Équiper le logement : Assurez-vous que le bien respecte la liste des équipements obligatoires mentionnée précédemment.
- Rédiger un nouveau contrat de bail : Établissez un contrat spécifique à la location meublée, en précisant la durée du bail (généralement d’un an renouvelable) et les conditions de préavis (un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur).
- Déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) : Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité, en envoyant le formulaire P0i via le Guichet Unique.
4. Considérations supplémentaires :
- Réglementation locale : Avant de procéder, vérifiez que le règlement de copropriété autorise la location meublée et renseignez-vous sur les éventuelles restrictions imposées par la municipalité, notamment en cas de location de courte durée.
- Déficit foncier : Si vous avez précédemment imputé un déficit foncier sur vos revenus globaux, vous devez attendre trois ans avant de passer à la location meublée.
En conclusion, la transition vers la location meublée peut constituer une stratégie efficace pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier et bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Il est toutefois essentiel de respecter les obligations légales et de bien comprendre les implications fiscales de ce changement. N’hésitez pas à me solliciter pour toute question ou pour vous accompagner dans cette démarche.
