En cas d’apport d’un bien immobilier à une SCI, l’exonération des droits d’enregistrement est possible sous certaines conditions. Voici les principaux cas d’exonération :
1️⃣ Apport à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR)
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’apport d’un bien immobilier est exonéré de droits d’enregistrement dans les cas suivants :
- Apport pur et simple : lorsque l’apporteur ne reçoit en échange que des parts sociales et que la SCI ne reprend aucun passif (prêt immobilier, dette…).
- Apport d’un bien immobilier détenu en indivision : si les indivisaires créent une SCI pour sortir du régime de l’indivision.
📌 Cas où l’exonération ne s’applique pas :
- Si la SCI assume des dettes liées au bien apporté (ex. reprise d’un prêt immobilier), il y aura des droits d’enregistrement sur la valeur du passif repris (au taux de 5,80 % environ).
- Si l’apport est rémunéré en argent et non en parts sociales, il est assimilé à une vente et est donc soumis aux droits d’enregistrement.
2️⃣ Apport à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS)
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), l’apport d’un bien immobilier est exonéré de droits d’enregistrement si et seulement si :
- La SCI s’engage à conserver le bien immobilier pendant au moins 3 ans.
- L’apport ne comprend pas la prise en charge d’un passif (sinon taxation sur la valeur du passif repris).
📌 Attention : Même en cas d’exonération des droits d’enregistrement, cela peut entraîner une imposition sur les plus-values.
3️⃣ Apport en société avec sursis ou report d’imposition
Dans certains cas, l’apport d’un bien immobilier peut bénéficier d’un régime de sursis ou de report d’imposition sur la plus-value :
- Sursis d’imposition (article 150-0 B du CGI) : si l’apporteur reçoit uniquement des parts sociales, la plus-value n’est pas imposée immédiatement.
- Report d’imposition (article 150-0 B ter du CGI) : si l’apporteur reçoit des parts mais que la société est soumise à l’IS, la taxation est reportée jusqu’à la cession des parts ou du bien.
4️⃣ Apport d’un bien à une SCI familiale
- Dans une SCI constituée entre membres d’une même famille, l’apport d’un bien immobilier bénéficie des mêmes exonérations que celles évoquées ci-dessus.
- L’apport peut aussi être optimisé via une donation des parts sociales, permettant de réduire les droits de mutation.
🔎 Conclusion : Comment optimiser son apport ?
- Privilégier une SCI à l’IR pour éviter les droits d’enregistrement.
- Ne pas inclure de reprise de dettes pour maximiser l’exonération.
- Vérifier si l’apporteur peut bénéficier d’un sursis ou report d’imposition pour la plus-value.
- Envisager la donation de parts sociales si l’objectif est la transmission familiale.
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